Wie vandaag een nieuwbouwwoning koopt, kijkt vanzelfsprekend naar de prijs van vandaag. Maar minstens even belangrijk is hoeveel kwalitatieve nieuwe woningen er over vijf, tien of twintig jaar beschikbaar zullen zijn. In Vlaanderen tekenen zich twee bewegingen af: het aantal huishoudens blijft groeien, terwijl er steeds minder nieuwbouwwoningen worden vergund. Vooral op goedgelegen stedelijke locaties, waar ruimte beperkt is en nieuwe projecten een lang traject doorlopen, kan kwalitatieve nieuwbouw daardoor steeds schaarser worden.

De cijfers maken die evolutie zichtbaar. In Vlaanderen werden in 2025 31.535 nieuwe woningen vergund. Tussen 2018 en 2022 waren dat er jaarlijks nog meer dan 40.000. Ook vroeger in de keten is de terugval duidelijk: volgens cijfers van Embuild Vlaanderen lag het aantal vergunningsaanvragen voor nieuwe woonprojecten in 2025 40 procent lager dan in 2019. Minder projecten die vandaag worden aangevraagd, betekent ook minder woningen die de komende jaren kunnen worden gerealiseerd.

Meer huishoudens, minder nieuwbouw

Aan de vraagzijde gebeurt net het omgekeerde. Volgens de vooruitzichten van Statistiek Vlaanderen groeit het aantal private huishoudens van bijna 2,93 miljoen in 2023 naar ruim 3,08 miljoen in 2033. Vooral het aantal alleenwonenden neemt toe. Bovendien is die groei niet overal gelijk verdeeld. Juist op aantrekkelijke en goed bereikbare locaties kan de combinatie van een groeiende woonvraag, beperkte ruimte en een kleiner nieuwbouwaanbod de druk op de woningmarkt verhogen.

Ook op de huurmarkt speelt kwaliteit een steeds grotere rol. Een belangrijk deel van het bestaande woningbestand staat de komende jaren voor energetische investeringen, terwijl woningen met slechte EPC-labels steeds minder aantrekkelijk worden voor verhuur. Nieuwe woningen vertrekken vanuit een heel andere positie: ze voldoen aan strenge energie-eisen en vragen normaal gezien geen grote energetische renovaties op korte of middellange termijn. Dat maakt recente, energiezuinige woningen interessant voor zowel bewoners als verhuurders.

Goede locaties kun je niet bijbouwen

Schaarste gaat bovendien niet alleen over het aantal woningen, maar ook over de plekken waar ze staan. In bestaande stadswijken is de ruimte voor nieuwe woonprojecten beperkt, terwijl net daar voorzieningen, openbaar vervoer, scholen, horeca en andere stedelijke functies binnen handbereik liggen. Als op zulke goed bereikbare locaties minder nieuwe projecten bijkomen, wordt het aanbod van recente, energiezuinige woningen er relatief schaarser.

Dat is relevant voor de waarde op langere termijn. Vastgoedprijzen worden door veel factoren bepaald en een toekomstige meerwaarde valt nooit te garanderen. Maar een woning die energiezuinig is, weinig renovatie vraagt én op een aantrekkelijke stedelijke locatie ligt, combineert eigenschappen waarnaar de vraag groot kan blijven terwijl het nieuwe aanbod moeilijker volgt. Wie vandaag nieuwbouw koopt, koopt dus niet alleen hedendaags wooncomfort. Hij koopt ook een woning binnen een aanbod dat morgen mogelijk een stuk schaarser is dan vandaag.